Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất đối với nhiều gia đình Việt Nam. Cùng với quá trình đô thị hóa và chuyển dịch dân số, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản trên đất ngày càng phổ biến. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, các bên mua bán chưa nắm rõ các quy định của pháp luật nên dẫn đến tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Sau đây, Vlegal Đồng Khánh xin gửi tới Quý khách hàng Bản án số 128/2018/DS-ST của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết tranh chấp liên quan đến yêu cầu đòi tiền đặt cọc khi mua phải đất trong diện quy hoạch. Nội dung vụ việc như sau:

Ông Lê Văn K, sinh năm 1959 và bà Phạm Thị Bích V, sinh năm 1960 (cùng trú tại huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh) có thỏa thuận về việc ông K mua của bà V một mảnh đất có chiều ngang 7m, dài 50m thuộc thửa 710 tờ bản đồ số 117 tại huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh với giá là 1.280.000.000 đồng.

Ngày 20/3/2016, ông K đặt cọc cho bà V số tiền 80 triệu đồng (có giấy nhận cọc). Theo thỏa thuận thì đến ngày 07/4/2016, hai bên sẽ ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khi đó, ông K sẽ thanh toán cho bà V số tiền 1 tỷ đồng. Số tiền còn lại là 200 triệu đồng sẽ được ông thanh toán hết vào ngày 07/4/2019 nhưng các bên chưa thực hiện.

Tuy nhiên, ngày 21/3/2016, ông K liên hệ với Phòng quản lý đô thị huyện thì được trả lời là thửa đất này thuộc chức năng quy hoạch nút giao thông dự phòng. Do đó, ông K có đề nghị bà V trả lại số tiền đặt cọc nêu trên nhưng bà V không đồng ý. Ông K đã kiện bà V ra Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh để yêu cầu bà V trả lại số tiền 80 triệu đồng trên.

Về phần mình, bà V thừa nhận đã nhận số tiền cọc 80 triệu đồng của ông K vào ngày 20/3/2016 nhằm đảm bảo cho việc hai bên ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán QSDĐ thuộc thửa đất số 710. Tuy nhiên, do ông K đổi ý không mua nên ông K phải chịu mất số tiền đặt cọc này.

Giải quyết vấn đề này, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh đã trích dẫn khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.” do vậy, về mặt hình thức thỏa thuận đặt cọc giữa ông K và bà V đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, về nội dung, tại thời điểm đặt cọc, phần đất thuộc thửa 710 tờ bản đồ số 117 trên đã được cấp Giấy chứng nhận cho bà Phạm Thị Bích V từ ngày 02/8/2010 nhưng diện tích ghi trên Giấy chứng nhận chỉ là 250 m2. Trong khi, tại giấy đặt cọc ngày 20/3/2016 lại ghi diện tích đất mua bán là 357 m2, không đúng với diện tích bà V được cấp, như vậy là trái với quy định của pháp luật. Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005, thỏa thuận đặt cọc này bị vô hiệu.

Căn cứ công văn trả lời số 10473/QLĐT ngày 13/9/2017 của Phòng Quản lý đô thị huyện B cho Tòa án thì phần đất thuộc thửa 710 tờ bản đồ số 117 thuộc quy hoạch nút giao thông. Bà V biết rõ phần đất này thuộc quy hoạch, đã thông báo cho ông K nhưng ông K không xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi mua. Do vậy, cả ông K và bà V đều có lỗi dẫn đến giao dịch đặt cọc vô hiệu nên không bên nào có nghĩa vụ bồi thường cho bên nào.

Vì lẽ đó, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh tuyên xử: Giấy nhận cọc giữa ông Lê Văn K và bà Phạm Thị Bích V ngày 20/3/2016 là vô hiệu; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu bà V trả lại số tiền đặt cọc là 80 triệu đồng; Buộc bà V phải trả cho ông K và vợ số tiền trên ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Vụ án trên có giá trị tranh chấp không lớn nhưng là một tình huống khá phổ biến trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến quyền sử dụng đất.

Từ những tranh chấp như thế này, Vlegal Đồng Khánh nêu một số lưu ý cho các bên tham gia giao dịch như sau:

(i) Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ các bên cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất dự định mua bán. Trong trường hợp cần thiết có thể yêu cầu Cơ quan nhà nước về quản lý đất đai cung cấp thông tin về thửa đất theo quy định (tham khảo thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin thửa đất tại đây);

(ii) Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán cần được lập thành văn bản, ghi đúng thông tin về thửa đất chuyển nhượng và nên thực hiện tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Quý khách có nhu cầu tư vấn hoặc sử dụng dịch vụ xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin như sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH VLEGAL ĐỒNG KHÁNH

Điện thoại: 0987247092 hoặc 0865698331

Email: dongkhanhlegal@gmail.com

Website: www.dongkhanhlegal.com