Chào Luật sư, tôi có chuyển nhượng 1 mảnh đất (200m2 tại huyện Y tỉnh Hải Dương) của mình cho anh D với giá 1 tỷ đồng. Tôi không biết khi sang tên quyền sử dụng đất cho anh D tôi có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào với nhà nước hay không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng sử dụng dịch vụ của chúng tôi, với thắc mắc của bạn, Luật Đồng Khánh xin trao đổi giải đáp cho bạn như sau:

Theo quy định của pháp luật, cá nhân là chủ sử dụng quyền sử dụng đất có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình thông qua chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … tuy nhiên thực hiện các quyền này phải không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc diện được miễn thuế, lệ phí thì cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Cụ thể:

1. Thuế thu nhập cá nhân

- Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân

- Theo đó, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm:

“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.....”

- Như vậy, bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh D, có thu nhập từ việc chuyển nhượng này (1 tỷ đồng) nên cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất:

+ Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. 

+ Thuế suất: Đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Như vậy, trường hợp của bạn giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1 tỷ đồng, (cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định trong bảng giá đất) nên mức thuế thu nhập cá nhân cần nộp sẽ là: 1 tỷ x 2% = 2 triệu đồng.

2. Lệ phí trước bạ

- Căn cứ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định.

- Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạn và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %.

- Giá tính lệ phí trước bạ trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì áp dụng mức giá ghi trên hợp đồng. Nếu thấp hơn thì áp dụng mức giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%

- Như vậy mức lệ phí trước bạn mà anh D phải nộp là 1 tỷ x 0,5%= 500.000 đồng.

3. Các loại phí khác

+ Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định (áp dụng với trường hợp giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

+ Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu về đất đai (như: cơ quan địa chính, Ủy ban nhân dân xã, phường, quận, huyện, ...)

- Như vậy, về nguyên tắc, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn chỉ phải nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, còn đối với các loại phí và lệ phí sẽ do bên nhận chuyển nhượng phải nộp khi họ làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hoặc các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ phải nộp các loại thuế, phí nào thì bên đó sẽ phải nộp./.